Umowa przedwstępna regulowana jest w art. 389 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z paragrafem pierwszym, jest to umowa, poprzez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. Zawarcie umowy przedwstępnej ma zatem miejsce wtedy, gdy z jakichś powodów strony nie mogą zawrzeć umowy finalnej, która przez przepisy określana jest mianem umowy przyrzeczonej. W przypadku sprzedaży nieruchomości przypadkiem uzasadniającym jej zawarcie może być na przykład sytuacja, gdy kupujący nie otrzymał jeszcze kredytu, wobec czego nie może się ostatecznie zobowiązać do zawarcia umowy.
Charakterystyka umowy przedwstępnej
– Wywołuje skutki prawne o charakterze rozporządzającym i zobowiązującym.
– Jej przedmiotem jest dokonanie oznaczonej czynności w przyszłości.
– Obejmuje oświadczenia woli jednej lub obu stron.
– Nie musi określać terminu, w którym powinna zostać zawarta umowa przyrzeczona. Gdy brak takiego oznaczenia, powinna zostać zawarta w terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła oświadczenie w kwestii terminu.
– Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.
– Przedawnienie roszczeń: Roszczenia z umowy przedwstępnej (o odszkodowanie, o zawarcie umowy przyrzeczonej) przedawniają się już z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne (art. 390 § 3).
Elementy umowy przedwstępnej
Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, a więc przede wszystkim typ umowy przyrzeczonej oraz jej przedmiot. Jeśli elementy przedmiotowo istotne nie zostaną wystarczająco jasno określone, w razie sporu w sądzie strona może podnieść, że powoduje to niemożność dochodzenia roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej, gdyż z umowy przedwstępnej nie wynika, jakie miały być istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (por. art. 390 § 2: Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej).
W przypadku umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości należy zatem wskazać co najmniej cenę oraz oznaczyć przedmiot sprzedażyprzez wskazanie dokładnego adresu mieszkania i numeru księgi wieczystej dla niego prowadzonej). Cena nie musi być określona precyzyjnie, postanowienia w tym przedmiocie mogą zawierać klauzule waloryzacyjną czy walutową.
Forma umowy przedwstępnej o przeniesienie własności nieruchomości
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości może być zawarta w dowolnej formie, a więc akt notarialny nie jest wymagany (w formie aktu notarialnego musi być natomiast zawarta umowa sprzedaży nieruchomości). Kupujący często zadowalają się umową przedwstępną w zwykłej formie pisemnej, gdyż ta nic nie kosztuje, w przeciwieństwie do aktu notarialnego – z cała stanowczością odradzam jednak poprzestanie na zawarciu umowy w zwykłej formie.
Na jej podstawie nie można bowiem zmusić sprzedającego do przeniesienia własności nieruchomości, gdyby z jakiejkolwiek przyczyny zmienił zdanie i chciał się z kontraktu wycofać. Niedoszły kupujący może jedynie żądać od sprzedającego naprawienia szkody, jaką poniósł przez to, że liczył na zawarcie umowy przyrzeczonej. Jest to odszkodowanie w granicach tzw. ujemnego interesu umowy. Zwykle odzyska jedynie kwotę, którą utracił w związku z zawarciem umowy przedwstępnej i przygotowaniem do zawarcia umowy przyrzeczonej, a więc np. koszt dojazdu i konsultacji z prawnikiem.
W swojej praktyce zawodowej niedawno spotkałam się z sytuacją, w której klientka, zgodnie z sugestią dewelopera, zawarła umowę przedwstępną w zwykłej formie pisemnej. W rozmowie ze mną przyznała, że nie wiedziała, jak to będzie kształtowało jej sytuację, nie posądzała dewelopera o złe intencje. Nieruchomość miała zostać nabyta za wypłacany w transzach kredyt. W pewnym momencie deweloper poinformował klientkę, że wypowiada umowę i nieruchomość sprzedał innej osobie. Klientka nie miała możliwości zmusić go do przeniesienia na nią własności nieruchomości, co z kolei nie interesowało banku, który żądał spłacania udzielonego kredytu.
Jestem przekonana, że deweloper celowo zachęcał klientkę do zawarcia umowy przedwstępnej w zwykłej formie pisemnej – dzięki temu mógł dysponować swobodnie nieruchomością i na przykład sprzedać ją innemu nabywcy, który zaproponował lepszą cenę. W tym wszystkim dziwi mnie, że bank przyznał kredyt w oparciu o umowę przedwstępną zawartą w zwykłej formie. Jak widać, to co jest zgodne z prawem, nie zawsze wystarczająco chroni człowieka. W przypadku zawierania umów tak ważnych jak umowy dotyczące nieruchomości naprawdę warto zapłacić więcej, by później mieć pewność, że umowa przyrzeczona będzie zawierała te postanowienia, które strony określiły w trakcie negocjacji i zapisały w umowie przedwstępnej.
Ważne: Umowę przedwstępną trzeba odróżniać od umowy rezerwacyjnej, która ma zapewniać możliwość kupna wybranego mieszkania, ale nie daje kupującemu żadnych uprawnień w sytuacji, gdy sprzedający uchyla się od zawarcia umowy sprzedaży. Taką możliwość daje wyłącznie zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. W razie uchylania się przez dewelopera od zawarcia umowy, osoba, która zawarła tylko umowę rezerwacyjną w zwykłej formie pisemnej, może jedynie żądać zapłaty odszkodowania.
Martyna Kośka
współpraca Maciej Lisowski