Kupujący może żądać niezwłocznego usunięcia wad w ramach rękojmi za wady fizyczne. Rękojmia przysługuje z mocy prawa i nie może zostać wyłączona w drodze umowy, nie wspominając o jednostronnym oświadczeniu woli dewelopera. Rękojmia jest szczególnym rodzajem odpowiedzialności sprzedawcy za nienależyte wykonanie umowy, jaką zawarł z kupującym. Odpowiedzialność ta jest niezależna od winy i wiedzy sprzedawcy, a więc nie będzie okolicznością zwalniającą go od konieczności dokonania napraw argument, że wada powstała z winy nieostrożnych robotników, a sprzedawca, choć sprawdził dokładnie lokal, wady tej nie zauważył.
Protokół odbioru
Zanim nabywca otrzyma klucze do lokalu, podpisuje protokół odbioru. Kupujący powinien dokładnie zapoznać się ze stanem technicznym lokalu, obejrzeć okna i drzwi. Nie ma przeciwwskazań, by przy tych czynnościach towarzyszyła mu inna osoba. Wszystkie informacje o wadach czy usterkach powinny zostać ujęte w protokole, gdyż to obliguje dewelopera do usunięcia wad. To kupujący ma zatem interes w dopilnowaniu, by odpowiednie sformułowania zostały zapisane. Jeśli w protokole nie ma zastrzeżeń, domniemywa się, że w chwili odbioru żadne wady nie istniały. Oczywiście, podpisanie takiego protokołu nie wyłącza możliwości dochodzenia przez kupującego uprawnień z tytułu rękojmi – wady mogą pojawić się przecież później.
Czy rękojmia przechodzi na kolejnego nabywcę?
Nie. Z przeniesieniem prawa do rzeczy nie są skorelowane prawa kolejnego nabywcy do skorzystania z rękojmi. Przejście tych uprawnień musi mieć wyraźną podstawę prawną, a więc wynikać z ustawy (tak będzie np. przy leasingu, gdy kupujący jest jednocześnie finansującym. Podobnie będzie przy dziedziczeniu – nabywca wstępuje z mocy prawa w ogół praw i obowiązków swojego poprzednika) bądź z umowy. W umowie sprzedaży można zawrzeć klauzulę o przejściu uprawnień z tytułu rękojmi na nabywcę.
Tak więc kupującemu mieszkanie na rynku wtórnym nie będzie przysługiwało żądanie usunięcia wad przez dewelopera, może natomiast skierować roszczenia do osoby, od której mieszkanie nabyła od dewelopera. Jeśli nie minęły 3 lata od dnia wydania lokalu, pierwszy nabywca może żądać od dewelopera usunięcia wad, choćby sam właścicielem już nie był.
Odpowiedzialność dewelopera
Deweloper odpowiada za wady zmniejszające wartość i użyteczność oddanego przez siebie lokalu (art. 556 Kodeksu cywilnego). Kupujący powinien poinformować dewelopera o stwierdzonych przez siebie wadach lokalu w terminie jednego miesiąca od dnia ich zauważenia (wystarczającą formą będzie wysłanie listu poleconego). Uprawnienia kupującego wygasają po upływie trzech lat od dnia wydania lokalu. Powyższy trzyletni termin nie obowiązuje jednak, jeśli sprzedawca podstępnie wady zataił.
Sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawierania umowy.
Gdyby deweloper usunął istotną wadę, lecz po pewnym czasie pojawiła się ona ponownie, kupującemu będzie przysługiwało prawo do odstąpienia od umowy. Przez istotną wadę należy rozumieć taką, która znacznie utrudnia korzystanie z budynku.
Jeśli deweloper nie usunie wad, kupującemu pozostaje skierować sprawę do sądu. Przed wniesieniem pozwu należy dokonać wyceny wartości naprawy. Wyceny takiej klient nie dokonuje osobiście, a zleca ją rzeczoznawcy, który posiada stosowne uprawnienia.
Martyna Kośka
współpraca:
Maciej Lisowski