Kto może wynająć?
Wynajmującym może być nie tylko właściciel (współwłaściciel) lokalu, ale i użytkownik, dzierżawca, najemca, mający lokal w posiadaniu samoistnym bądź w użyczeniu – pod pewnymi warunkami.
Przed zawarciem umowy z osobą, która nie jest właścicielem lokalu, należy zapoznać się z tytułem prawnym tej osoby do mieszkania, a więc np. umową najmu. Może się w niej znajdować postanowienie, że osoba ta nie może podnajmować mieszkania ani w żaden inny sposób udostępniać go osobom trzecim. W takiej sytuacji zawarta z nią umowa będzie nieważna jako zawarta z osobą, która nie mogła dysponować mieszkaniem.
Jeśli stroną umowy jest najemca lokalu (a umowa zawarta przez niego z właścicielem mieszkania zezwala na dalsze udostępnianie go), sytuacja tego najemcy w zasadniczy sposób wpływać na losy nowego najemcy. Zgodnie z art. 668 § 2 kodeksu cywilnego, stosunek wynikający z zawartej przez najemcę umowy o podnajem rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu.
Forma umowy
Przepisy nie wymagają zachowania żadnej określonej formy, zaleca się jednak zachowanie formy pisemnej. Zawarcie wyłącznie umowy ustnej rodzi niebezpieczeństwo, że w przypadku sporu nie będzie między stronami zgody co do tego, jakie były pierwotne warunki porozumienia.
Umowa na czas określony może być zawarta w formie ustnej wyłącznie, jeśli ma nie przekraczać roku. Gdyby strony zawarły w formie ustnej umowę na czas określony dłuższy niż rok, to automatycznie przekształci się ona w umowę na czas nieokreślony ze wszystkimi tego konsekwencjami, a więc np. z możliwością wypowiedzenia jej z zachowaniem ustawowych terminów. Może się zatem okazać, że rezultatem nieprawidłowo zawartej umowy na czas dłuższy niż 12 miesięcy będzie niekorzystne dla jednej ze stron przekształcenie jej, co będzie miało wpływ na prawa i obowiązki tej strony.
Kaucja
Wynajmujący może żądać wpłacenia kaucji celem zabezpieczenia określonych roszczeń, np. na okoliczność zniszczenia przez najemcę czegoś w mieszkaniu lub niezapłaceniu przez niego części czynszu. Wysokość kaucji nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki obowiązującej w dniu zawarcia umowy.
Wpłacona kaucja podlega waloryzacji. Jej zwrot powinien nastąpić w kwocie, jaka wynika z przemnożenia liczby odzwierciedlającej krotność czynszu przy pobieraniu kaucji (np. jeśli kaucja wyniosła trzykrotność czynszu, mnożymy przez trzy) przez stawkę czynszu, jaka obowiązuje na dzień zwrotu kaucji.
Jeżeli nic z kaucji nie zostało potrącone, musi ona zostać zwrócona w wysokości nie niższej, niż została wpłacona.
Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu.
Gdyby wynajmujący w umowie chciał zastrzec, że kaucja podlega zwrotowi w kwocie nominalnej bądź że zostanie zwrócona w terminie dłuższym niż miesiąc od opróżnienia lokalu, będzie to po prostu bezskuteczne i zastosowanie znajdą regulacje ustawowe.
Podnajem lokalu
Bez zgody wynajmującego nie można podnajmować mieszkania lub jego części innym osobom ani oddawać go do bezpłatnego używania.
Ograniczenie to nie znajdzie zastosowania w jednej sytuacji – mianowicie, gdy najemca chce podnająć lokal (lub oddać go do bezpłatnego używania) osobie, wobec której ciąży na nim obowiązek alimentacyjny. Ojciec może więc bez zgody wynajmującego podnająć lokal lub jego część swojemu dziecku tak długo, jak długo ma wobec niego obowiązek alimentacyjny. Ten obowiązek nie będzie trwał przez całe życie dziecka, z reguły kończy się z chwilą zakończenia przez nie edukacji.
Gdzie szukać przepisów?
Powyżej przedstawiono tylko kilka przykładowych pułapek, które czekają na wynajmującego i najemcę przy zawieraniu umowy. Sytuacji, które mogą prowadzić do sporów, a które często wynikają ze zwykłej nieznajomości prawa, jest więcej. Aby ich uniknąć, przed zawarciem umowy obie strony powinny zapoznać się z przepisami.
Odpowiedź na większość pytań zainteresowani najmem mieszkań znajdą w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego – pod warunkiem, że najemcą jest osoba fizyczna. Gdy najemcą jest podmiot gospodarczy (nie tylko spółka, ale choćby osoba fizyczna, która w ramach prowadzonej działalności gospodarczej chce w lokalu prowadzić działalność, np. otworzyć biuro rachunkowe, choćby nie zatrudniała pracowników), zastosowanie znajdą przepisy kodeksu cywilnego.
Z kolei nie ma ograniczeń co do wynajmujących – mogą nimi być osoby fizyczne (np. prywatni właściciele kamienic, osoby posiadające spółdzielcze prawa do lokali), jak również podmioty gospodarcze, wspólnoty mieszkaniowe.