Wyobraźmy sobie najprostszy układ – osoba fizyczna chce kupić mieszkanie za pieniądze uzyskane z kredytu. Dla tak dużych kwot,jakie wymagane są do nabycia nieruchomości, niezbędne jest ustanowienie zabezpieczenia spłaty kredytu wraz z odsetkami. Z reguły najcenniejszym składnikiem majątku człowieka jest dom lub mieszkanie, więc ono z reguł stanowić będzie zabezpieczenie. Na nieruchomości tej ustanawia się hipotekę, czyli ograniczone prawo rzeczowe, które uprawnia wierzyciela (w naszym układzie – bank) do dochodzenia zaspokojenia roszczenia z obciążonej nieruchomości, bez względu na to czyją stała się własnością i to z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.
Wyjaśnijmy sobie to po kolei. Przedmiotem zabezpieczenia może być nieruchomość kupiona za kredyt, który zabezpiecza, ale też inna nieruchomość, np. już wcześniej posiadany przez dłużnika dom. Hipoteka zawsze jest wpisywana do księgi wieczystej nieruchomości. Wpis o jej ustanowieniu zostanie z niej usunięty dopiero z chwilą całkowitego uregulowania zobowiązań wobec wierzyciela.
Wierzycielowi wierzytelności zabezpieczonej hipoteką przysługują dwa uprawnienia:
-
pierwszeństwo do zaspokojenia się z nieruchomości przed wierzycielami osobistymi oraz
-
skuteczność obciążenia wobec każdoczesnego właściciela nieruchomości.
Pierwsze oznacza, że nawet jeśli po ustanowieniu hipoteki dłużnik obciąży nieruchomość na rzecz innych podmiotów (np. innych banków w związku z udzieleniem mu innych kredytów), bank, który jako pierwszy został wpisany do księgi wieczystej, będzie mógł skorzystać z nieruchomości jako zabezpieczenia udzielonego niegdyś kredytu. Drugie oznacza, że hipoteka obciąża nieruchomość tak długo, jak zobowiązanie nie zostanie spłacone – bez względu na to, czyją własnością stała się nieruchomość. Pierwotny kredytobiorca mógł przecież umrzeć i nieruchomość przeszła na spadkobierców. To oni stają się dłużnikami, wobec których bank ma roszczenia. W razie sprzedaży nieruchomości objętej hipoteką, nabywca staje się dłużnikiem banku. Wynika z tego, że hipoteka nie jest związana z dłużnikiem, lecz bardziej – z nieruchomością, którą zabezpiecza.
Hipoteka może powstać na 3 sposoby:
-
na podstawie umowy,
-
na podstawie orzeczenia sądu bądź innego organu,
-
na postawie szczególnego przepisu prawa.
Idąc dalej: w zależności od wskazanych sposobów powstania hipoteki wyróżnia się
-
hipotekę umowną,
-
hipotekę ustawową
-
hipotekę przymusową
Dziś zajmiemy się tą ostatnią.
Hipoteka przymusowa powstaje bez zgody właściciela, może się zdarzyć, że powstanie nawet wbrew jego woli. Stąd taka a nie inna nazwa.
Dla ustanowienia hipoteki wierzyciel musi dysponować odpowiednim tytułem egzekucyjnym, który stanowi podstawę dokonania wpisu do księgi wieczystej. Tytułami egzekucyjnymi są (art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego):
-
orzeczenie sądu prawomocne lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu, jak również ugoda zawarta przed sądem;
-
orzeczenie referendarza sądowego prawomocne lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu,
-
wyrok sądu polubownego lub ugoda zawarta przed takim sądem;
-
ugoda przed mediatorem,
-
inne orzeczenia, ugody i akty, które z mocy ustawy podlegają wykonaniu w drodze egzekucji sądowej;
-
akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej lub uiszczenia rzeczy oznaczonych co do gatunku, ilościowo w akcie oznaczonych, albo też obowiązek wydania rzeczy indywidualnie oznaczonej, lokalu, nieruchomości lub statku wpisanego do rejestru gdy termin zapłaty, uiszczenia lub wydania jest w akcie wskazany;
-
akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej do wysokości w akcie wprost określonej albo oznaczonej za pomocą klauzuli waloryzacyjnej, gdy akt określa warunki, które upoważniają wierzyciela do prowadzenia przeciwko dłużnikowi egzekucji na podstawie tego aktu o całość lub część roszczenia, jak również termin, do którego wierzyciel może wystąpić o nadanie temu aktowi klauzuli wykonalności;
-
akt notarialny, w którym właściciel nieruchomości albo wierzyciel wierzytelności obciążonych hipoteką, niebędący dłużnikiem osobistym, poddał się egzekucji z obciążonej nieruchomości albo wierzytelności, w celu zaspokojenia wierzyciela hipotecznego, jeżeli wysokość wierzytelności podlegającej zaspokojeniu jest w akcie określona wprost albo oznaczona za pomocą klauzuli waloryzacyjnej, i gdy akt określa warunki, które upoważniają wierzyciela do prowadzenia egzekucji o część lub całość roszczenia, jak również wskazany jest termin, do którego wierzyciel może wystąpić o nadanie temu aktowi klauzuli wykonalności.
Jak ustanowić hipotekę przymusową?
Ustanowienie hipoteki przymusowej następuje na wniosek wierzyciela wymienionego w klauzuli wykonalności na wydanym na jego rzecz tytule egzekucyjnym.
Wierzyciel składa w sądzie wniosek o ustanowienie hipoteki przymusowej. We wniosku tym należy dokładnie określić nieruchomość, która ma zostać obciążona hipoteką przymusową – następuje to poprzez wskazanie prowadzonej dla nieruchomości księgi wieczystej. Do wniosku koniecznie należy dołączyć tytuł uprawniający do jej ustanowienia – jeden ze wskazanych powyżej.
Wniosek o ustanowienie hipoteki przymusowej podlega opłacie stałej w wysokości 200 zł (art. 42 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych).
Obciążenie kilku nieruchomości hipoteką przymusową jest niedopuszczalne. Istnieje wprawdzie hipoteka przymusowa łączna, która jest ustanawiana na wszystkich nieruchomościach dłużnika, jednak może zostać ustanowiona wyłącznie w oparciu o przepis art. 111(1) ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Stanowi on, że jeżeli ustawa nie stanowi inaczej, łączne obciążenie kilku nieruchomości hipoteką przymusową jest niedopuszczalne, chyba że nieruchomości te są już obciążone inną hipoteką łączną albo stanowią własność dłużników solidarnych.
Martyna Kośka