Kodeks cywilny i ustawa o ochronie praw lokatorów zawierają szczegółowy katalog praw i obowiązków stron umowy, tj. najemcy i wynajmującego, którym z reguły jest właściciel mieszkania.
Obowiązki wynajmującego
Zgodnie z art. 6a drugiej z przywołanych ustaw, do obowiązków wynajmującego należy przede wszystkim:
-
utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia;
-
dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń służących do wspólnego użytku oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy;
-
dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza:
a) napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej – z wyjątkiem osprzętu,
b) wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.
Ogólnie rzecz biorąc, wynajmujący musi zatem zapewnić sprawne działanie istniejących w mieszkaniu instalacji i urządzeń związanych z budynkiem, tak by najemca mógł w prawidłowy sposób korzystać z mediów, instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie mieszkania.
Jeśli mieszkanie wcześniej było zajmowane przez innego najemcę, przed ponownym udostępnieniem go wynajmujący powinien wymienić zniszczone czy zużyte elementy jego wyposażenia. Niedopełnienia tych obowiązków nie może tłumaczyć faktem, iż zniszczone zostały przez poprzedniego najemcę. Wynajmujący po to przecież przyjmuje kaucję, by później móc dokonać napraw. Jeśli pieniądze z kaucji okażą się niewystarczający, przysługuje mu żądanie naprawienia szkód przez poprzedniego najemcę i z tego uprawnienia powinien skorzystać.
Przed wydaniem lokalu najemcy strony sporządzają protokół, w którym określają stan techniczny i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji i urządzeń. Będzie on stanowił podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu.
Obowiązki najemcy
Z kolei najemca jest zobowiązany do dbania o porządek domowy. Ma ponadto dbać o części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, np. windy i klatki schodowe. Obciążają go także koszty pewnych napraw (art. 6b ustawy o ochronie lokatorów), m.in.:
-
podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;
-
okien i drzwi;
-
wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;
-
zlewozmywaków i umywalek, urządzeń sanitarnych- łącznie z ich wymianą;
Jego także obciążą koszty malowania lub tapetowanie ścian i sufitów oraz drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych.
Po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać w nim napraw. Powinien też zwrócić wynajmującemu równowartość zużytych elementów wyposażenia mieszkania, takich jak baterie łazienkowe czy kabina prysznicowa.
Najemca może ulepszyć lokal (np. poprzez zakup lepszego sprzętu agd czy wykonanie remontu), jeśli zgodę na to wyrazi wynajmujący. Strony powinny na piśmie określić sposób rozliczeń z tego tytułu.
Jeśli najemca uszkodzi wyposażenie mieszkania w jakikolwiek sposób, to nie dość, że nie może domagać się od wynajmującego napraw, to jeszcze może spodziewać się wezwania do dokonania napraw na własny koszt.
Termin płatności czynszu
Jeśli strony nie określą w umowie terminu płatności czynszu, zastosowanie znajdzie regulacja zawarta w Kodeksie cywilnym. Jeżeli termin płatności czynszu nie jest w umowie określony, czynsz powinien być płacony z góry, gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc – za cały czas najmu, a gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nieoznaczony – miesięcznie, do dziesiątego dnia miesiąca.
Kaucja
Zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu mieszkania. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu po potrąceniu ewentualnych należności wynajmującego.
Zwracana kaucja podlega waloryzacji.
Czy wynajmujący może w dowolnym czasie kontrolować mieszkanie?
Wielu wynajmujących uważa, że – skoro są właścicielami mieszkania – mogą wchodzić do niego o dowolnej porze i nie mają obowiązku swojej wizyty zapowiedzieć. Podejście takie prowadzi do nieprzyjemnych sytuacji, a to kończy się nierzadko wypowiedzeniem umowy przez najemcę, który czuje się nieswojo w mieszkaniu, do którego jego właściciel wchodzi bez większych oporów.
Wynajmujący może pojawiać się w mieszkaniu, by dokonać sprawdzenia, czy jest ono wykorzystywane we właściwy sposób (np. czy nie uległo dewastacji), musi jednak uprzednio ustalić to z najemcą. Dobrą praktyką jest wpisanie takiego „uprawnienia kontrolnego” do umowy. Samo ustalenie takiego uprawnienia nie zwalnia jednak wynajmującego od obowiązku poinformowania najemcy o wizycie!
Martyna Kośka